Kira Tespit ve Tahliye Davaları: Süreler ve Şartlar

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır ve Türk Borçlar Kanunu m.344-345'e tabidir. Tahliye davası ise kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamak için, kiraya verenin ihtiyacı, yeniden inşa, yeni malikin ihtiyacı (TBK m.350-351) veya tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplerle (TBK m.352) açılır. Her iki dava da sulh hukuk mahkemesinde görülür ve 1 Eylül 2023'ten itibaren kural olarak arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.

Bu rehberde kira bedelinin belirlenme kurallarını, kira tespit davasının hangi dönem için sonuç doğurduğunu, tahliye sebeplerini ve her birinin dava süresini avukatın kontrol sırasına göre anlatıyoruz. Kira sözleşmesinin kendisini hazırlarken kira sözleşmesi şablonundan yararlanabilirsiniz.

Kira bedeli nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflarca yapılan kira artışı anlaşmaları, bir önceki kira yılında uygulanan kira bedelinin, on iki aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1). Taraflar böyle bir anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise her beş yılın sonunda ve bundan sonraki her beş yıllık kira döneminde, yeni dönemin kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3). Uygulamada "beş yıl dolduktan sonra emsal kiraya göre tespit" denilen dava budur.

Bir dönem uygulanan geçici artış sınırları sona ermiştir; ancak mevzuat değişikliği ihtimaline karşı her dosyada artış tarihinde yürürlükte olan kuralı ayrıca kontrol etmeniz gerekir. TÜFE oranları her ay açıklandığı için bu yazıda oran vermiyoruz.

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, açılış tarihine bağlıdır (TBK m.345). Bu kural, uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktadır.

• Yeni dönem için sonuç doğurması için: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Bu durumda dava yeni dönem içinde açılabilir ve belirlenen bedel o dönemden itibaren geçerli olur.
• Bu koşullar yoksa: Dava yeni dönem içinde açılsa bile mahkemece belirlenen kira bedeli, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
• Kiracı da açabilir: Kira tespit davası yalnız kiraya verene ait değildir; kiracı da bedelin indirilmesi veya belirlenmesi için dava açabilir.

Pratik sonuç şudur: kiraya veren müvekkil için yazılı artış bildiriminin dönem başından en az 30 gün önce kiracıya ulaşmasını sağlamak, davayı daha sonra açma esnekliği verir. Bildirimin noter kanalıyla veya ispatı mümkün bir yolla yapılması, ileride doğacak tartışmayı önler. İhtar metni için ihtarname şablonu başlangıç olarak kullanılabilir.

Kiraya veren sözleşmeyi ne zaman sona erdirebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmeler, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347/1). Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Bu kural nedeniyle, on yıl dolmadan kiracıyı çıkarmak isteyen kiraya veren, aşağıdaki kanuni tahliye sebeplerinden birine dayanmak zorundadır.

Tahliye sebepleri ve dava süreleri nelerdir?

Tahliye sebepleri kiraya verenden kaynaklananlar (TBK m.350-351) ve kiracıdan kaynaklananlar (TBK m.352) olarak ikiye ayrılır. Her sebebin kendine özgü bir dava süresi vardır; çoğu bir aydır ve süre geçirilirse sözleşme bir yıl daha uzamış sayılır.

Tahliye sebebi	Dayanak	Dava / takip süresi
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı	TBK m.350/1	Belirli süreli sözleşmede süre sonundan, belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak, 1 ay içinde
Esaslı onarım, yeniden inşa veya genişletme zorunluluğu	TBK m.350/2	Aynı şekilde 1 ay içinde
Yeni malikin ihtiyacı	TBK m.351	Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava; ya da sözleşme süresi sonundan itibaren 1 ay içinde dava
Yazılı tahliye taahhüdü	TBK m.352/1	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi
İki haklı ihtar (bir kira yılı içinde)	TBK m.352/2	Kira süresinin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmede ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırlarında oturmaya elverişli konutu	TBK m.352/3	Sözleşmenin kurulması sırasında kiraya veren bunu bilmiyorsa, süre sonundan itibaren 1 ay içinde

İhtiyaç sebebiyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; tahliyeden sonra kiralananın haklı sebep olmaksızın üç yıl süreyle eski kiracı dışında birine kiralanamayacağı kuralı (TBK m.355) da müvekkile ayrıca anlatılmalıdır. Tahliye taahhüdünde ise taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması aranır; sözleşmeyle aynı gün imzalanan taahhütler sıkça tartışma konusu olur. Bu noktalarda Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımını emsal karar arama ile kontrol etmeniz önerilir.

Kira borcunu ödememe (temerrüt) nedeniyle sözleşmenin feshi ise TBK m.315'e dayanır: kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir. Bu yol çoğunlukla icra takibiyle birlikte yürütülür; icra takip türlerine ilişkin ayrıntı icra takip türleri yazısında yer alır.

Arabuluculuk zorunlu mu, görevli mahkeme hangisi?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Kira tespit davası ve tahliye davaları bu kapsamdadır. Ancak İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan takipler (örneğin tahliye taahhüdüne dayalı icra yoluyla tahliye veya kira alacağı takibi) dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Ayrıntılı süreç için dava şartı arabuluculuk rehberine bakabilirsiniz.

Önemli bir süre ayrıntısı: arabuluculuk sürecinde geçen süre, TBK'daki bir aylık dava sürelerinin hesabında dikkate alınmalıdır. Arabuluculuğa başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; ancak son tutanaktan sonra kalan sürede davanın açılması gerekir. Bu nedenle tahliye dosyalarında arabuluculuk başvurusunu bir aylık sürenin sonuna bırakmamak gerekir.

Kira tespit ve tahliye davalarında görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeri mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de uygulamada sıkça tercih edilir, ancak bu bir kesin yetki değildir. Dava açılış harcı, kira tespit davasında yıllık kira farkı, tahliyede bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır; güncel harç için dava açılış harcı hesaplama aracını kullanın.

Kiracı vekili açısından nelere dikkat edilmeli?

Kiracı vekili olarak ilk kontrol, ileri sürülen tahliye sebebinin süresi içinde dayanılıp dayanılmadığıdır: bir aylık süre geçirilmişse sözleşme bir yıl uzamış sayılır ve bu savunma çoğu zaman davanın sonucunu belirler. İkinci kontrol, ihtiyaç iddiasının samimiyetidir; kiraya verenin başka taşınmazları, ihtiyaç iddiasının ortaya çıkış zamanı ve tahliye sonrası niyet tanıklarla tartışılabilir.

Tahliye taahhüdüne dayanan dosyalarda taahhüdün tarihi, kiralananın tesliminden önce mi sonra mı verildiği ve taahhüt edilen tarihin belirli olup olmadığı incelenmelidir. İki haklı ihtar dosyalarında ise ihtarların aynı kira yılı içinde yapılıp yapılmadığı ve gerçekten ödenmemiş bir kira bedeline dayanıp dayanmadığı kontrol edilir. Kira tespit davalarında da kiracı, emsal kira bedellerine ilişkin bilirkişi raporuna itiraz ederek kiralananın gerçek durumunu (eskilik, eksik tadilat, konum dezavantajı) ortaya koyabilir.

Kira dosyasında avukat için kontrol listesi

1. Sözleşme türünü belirleyin: Konut, çatılı işyeri mi, yoksa TBK m.339 dışında kalan bir kira mı? Belirli mi, belirsiz süreli mi?
2. Kira dönemini çıkarın: Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yıllık dönem başlangıçları; kaçıncı yılda olunduğu.
3. Beş yıl ve on yıl eşiklerini kontrol edin: Emsal kiraya göre tespit (beş yıl) ve sebepsiz fesih bildirimi (on yıllık uzama) imkânı.
4. Bildirimleri doğrulayın: Artış bildirimi, ihtarlar ve tahliye taahhüdünün tarihleri ile tebliğ belgeleri.
5. Bir aylık süreyi takvime işleyin: Sebebe göre başlangıç tarihi farklıdır; tabloya göre hesaplayın.
6. Arabuluculuğa erken başvurun: Son tutanaktan sonra kalan süreyi kaçırmayın.
7. İcra yolunu değerlendirin: Tahliye taahhüdü ve temerrüt dosyalarında icra yoluyla tahliye daha hızlı olabilir.

Sürelerin hesabında genel kurallar ve adli tatilin etkisi için hukuki süre hesaplama rehberine bakabilirsiniz. Kira dosyaları çoğunlukla kısa süreli ve çok sayıda olduğundan, bir aylık dava sürelerinin takvime işlenmesi büro düzeninin temelidir.

Kira dosyalarını Av. Asistan ile nasıl takip edersiniz?

Av. Asistan, UYAP ve UETS verisini tarayıcı eklentisiyle otomatik aktaran, Türk avukatlar için yapay zekâ destekli büro yönetim uygulamasıdır. UYAP entegrasyonu ile sulh hukuk ve icra dosyalarınızın kapak bilgileri, tarafları ve duruşmaları büronuza aktarılır; vekil olduğunuz taraflardan müvekkil kartı otomatik oluşur. İcra yoluyla tahliye dosyalarında tahsilat ve reddiyat kayıtları da aktarılır. UETS e-tebligat entegrasyonu ile ihtar ve kararların e-tebligatla tebliğ tarihi otomatik hesaplanır ve süre takvime düşer. Hukuki süreler kural motoruyla, adli tatil dahil hesaplanır; tahmine dayanmaz.

Uzun bir kira sözleşmesini veya bilirkişi kira tespit raporunu özetlemek için Av. Asistan yapay zekâ asistanı kullanılabilir; asistan hukuki görüş vermez ve süre hesaplamaz. Raporun incelenmesine ilişkin yöntem için bilirkişi raporu inceleme yazısına bakabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne zaman açılmalı?

Belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren uygulanması için dava, yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde artış talebini kiracıya yazılı bildirmiş olmalıdır. Aksi halde belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Beş yılı dolduran kiracının kirası nasıl belirlenir?

Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde, her beş yılın sonunda yeni dönemin kirası hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/3).

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m.350). Süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar.

Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. İcra ve İflas Kanunu'na göre yapılan takipler bu kapsamda değildir.

Kira tespit ve tahliye davaları hangi mahkemede görülür?

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4).

Ev sahibi on yıl dolmadan sebepsiz tahliye isteyebilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresinin sonunda üç ay önceden bildirimle sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süreden önce TBK m.350-352'deki sebeplerden birine dayanmak gerekir.